いつもの道に、知らない柵ができていました
事務所の近くを散歩していたら、見慣れない景色になっていました。
少し前まで家が建っていた場所です。それが取り壊されて更地になり、「売地」の看板が立っていたのは知っていました。ところが今回、そこにぐるりと柵が回され、地面が四角く掘られていたのです。
掲示を読んで、理由がわかりました。埋蔵文化財の発掘調査中とのことでした。
遺跡が出たのです。
うちの子は、しばらく柵の外から鼻を突き出して、掘り返された土のにおいをしきりに嗅いでいました。もちろん中には入れませんので、歩道からです。イタリアン・グレーハウンドは狩りをしていた犬種ですから、土のにおいには敏感なのかもしれません。ただ本人としては、縄文時代には何の関心もない様子でした。
三芳町は、遺跡の多い町でした
帰ってから調べてみて、驚きました。
三芳町では、町内の遺跡の発掘調査がたびたび行われています。 町の教育委員会が発掘調査の報告書をいくつも刊行していて、町の東部をはじめ各所で調査が重ねられてきたことがわかります。
隣の富士見市には、水子貝塚があります。縄文時代前期の集落の跡で、国の史跡に指定されている有名な遺跡です。公園として整備されていますので、ご存じの方も多いと思います。
このあたり一帯は、台地の上で水が近く、暮らしやすい土地だったのでしょう。言われてみれば、毎朝歩いている道は少し高い場所にあります。
五千年前も、同じ理由でここに人が住んでいた。そう思うと、いつもの散歩コースが少し違って見えてきます。
ただ、職業柄といいますか、そこから先に考えてしまうことがありました。
この土地を売ろうとしていた方は、今どんな状況なのだろう、ということです。
遺跡が出ると、どうなるのか
最初に、仕組みの話を整理しておきます。
国内には、周知の埋蔵文化財包蔵地と呼ばれる区域があります。遺跡があることが分かっている、あるいはその可能性が高いと行政が把握している場所です。市町村の窓口や地図で誰でも確認できます。
この区域で家を壊したり建てたりする場合、工事に着手する60日前までに届出が必要です。文化財保護法という法律で決まっています。提出先は都道府県の教育委員会で、窓口は市町村になります。
届出をすると、まず試掘調査が行われます。地面を部分的に掘って、本当に遺跡があるかを確かめる調査です。ここで何も出なければ、そのまま工事を進められます。
問題は、出てしまった場合です。本発掘調査に進みます。記録を残すための本格的な調査で、範囲にもよりますが、数か月かかることも珍しくありません。
今回見かけた土地は、おそらくこの段階に入っているのだと思います。
費用は誰が払うのか
ここが、意外と知られていない部分です。そして、段階によって答えが違います。
試掘調査の費用は、市町村が負担するのが原則です。遺跡があるかどうかを確かめる段階までは、行政の側で見てくれます。
変わるのは、その先です。本発掘調査の費用は、原則として開発する側が負担します。原因者負担という考え方で、遺跡を壊すことになる工事をする人が、記録を残す費用も持つ、という整理になります。
ただし、大きな例外があります。個人が自分で住むための住宅を建てる場合は、国や県の補助が受けられ、実質的に負担が生じないことがあります。
逆に言えば、建売住宅、アパート、店舗といった営利目的の開発は、事業者の負担になります。
ここで、今回の土地のことを考えます。家を壊して更地にし、売りに出していた。買い手が自分で住む家を建てるのであれば公費で済む可能性がありますが、不動産会社が買って建売にするのであれば、その会社の負担です。当然、その分だけ土地の買取価格は下がります。
なお、補助の有無や手続きの運用は自治体によって違います。実際の案件では、三芳町の窓口でご確認ください。
売る側にとっての、もうひとつの重さ
そして、費用よりも重いものがあります。時間です。
調査が終わるまで、工事はできません。買い手が決まっていても、引き渡しの時期が読めない。話が流れることもあります。
そのあいだ、売り主の手元で何が起きているか。固定資産税です。
住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする仕組みがあります。住宅用地の特例といって、200平方メートルまでの部分は課税標準が6分の1に、それを超える部分は3分の1になります。都市計画税にも同じような軽減があります。
この特例は、家を取り壊して更地にすると外れます。
判定の基準になるのは、毎年1月1日の時点の状況です。1月1日に住宅が建っていなければ、その年度は特例が使えません。つまり、年内に取り壊した場合、翌年度から税額が上がります。
売るために更地にした。ところが遺跡が出て、調査で止まった。そのまま1月1日をまたいでしまえば、もう一年、重い固定資産税を払い続けることになります。
費用がかかり、時間が延び、そのあいだ税金が重くなる。三つが重なります。
「更地は宅地じゃないから評価が下がるのでは」という疑問
ここで、ひとつ専門的な話をさせてください。実務でよく出る疑問です。
固定資産税の土地の区分は、1月1日時点の現況で決まります。登記簿の記載ではなく、実際にどう使われているかで判断するという考え方です。
では、建物を壊した更地はどう扱われるのか。
自治体によって分かれます。 更地を雑種地の例として挙げている自治体もあれば、建物が建っていなくても実態から建物の敷地と認められるなら原則として宅地とする、としている自治体もあります。統一されていません。
では雑種地と判断されれば税金は安くなるのか。そう単純ではありません。
雑種地の評価は、付近の土地の価額に比準して行うのが基本です。市街地であれば、宅地の評価方法に準じて計算されます。 つまり、周りの宅地並みの評価になりますので、地目の名前が変わっても評価額が大きく下がるわけではありません。
そして決定的なのは、こちらです。住宅用地の特例は、そこが住宅の敷地であることが要件です。宅地と判断されようと雑種地と判断されようと、住宅が建っていない以上、特例は使えません。 区分の問題ではないのです。
ひとつだけ、減額の余地があるかもしれない論点があります。雑種地の評価では、宅地などに転用するために造成費が必要な場合、その相当額を控除できるとされています。発掘で掘り返されて埋め戻しが必要な状態であれば、ここに当たる可能性は考えられます。ただし、これは推測です。 実際に認められるかは自治体の判断になりますので、該当しそうな場合は窓口でご相談ください。
なお、同じ更地でも建替えの場合は話が別です。住宅を建て替えている途中の土地については、一定の要件を満たせば特例を続けられる措置があります。あくまで住宅を建てる前提での救済ですので、売却のための更地には使えません。
無事に売れたとき、税金はどうなるのか
調査が終わって、ようやく売れたとします。そのときの税金の話も、少しだけ。
土地を売った利益には譲渡所得として税金がかかります。計算は、売れた金額から、買ったときの値段と売るためにかかった費用を引いた残りです。
遺跡が出たことで買取価格が下がったのであれば、その分だけ譲渡所得も減ります。 税金は安くなります。もっとも、手取りが減っているわけですから、慰めになるかどうかは微妙なところです。
もう少し実務的な話をすると、売主が発掘調査の費用を負担して売った場合、その費用を「売るためにかかった費用」として差し引けるかどうかが論点になります。
分かれ目は、契約書の書き方です。売買の条件として売主が負担すると決まっていて、その調査をしなければ売れなかったという関係があれば、差し引ける余地があります。逆に、売却とは関係なく自分の都合で調査しただけであれば、認められません。
この手の話は、後から「あのとき書面にしておけば」となることが多いところです。費用を負担する約束をしたら、必ず契約書か覚書に残してください。
そしてもうひとつ。遺跡の価値が高く、国や自治体がその土地を買い取る場合があります。史跡として指定して保存する、という流れです。この場合には、2,000万円の特別控除という制度があります。譲渡所得から2,000万円を差し引ける仕組みです。
ただし、文化財保護法による指定を受けたうえで国や自治体に買い取られることが条件です。遺跡が出たというだけでは使えません。めったにない話ではありますが、該当すれば効果は大きい制度です。
ところが、相続では逆になります
ここからが、税理士として最もお伝えしたい部分です。
同じ「遺跡のある土地」でも、相続税の場面では、評価が下がることがあります。
考え方はこうです。遺跡がある土地は、建物を建てようとすれば発掘調査の費用がかかります。その分だけ、利用しにくく、売りにくい。それなのに、相続税の計算で使う路線価は、そうした事情を織り込んでいません。実態より高く評価されてしまいます。
そこで、発掘調査にかかる費用の80パーセント相当額を、評価額から差し引くという取扱いが認められた例があります。平成20年9月25日の国税不服審判所の裁決で示された考え方です。
仮に、通常の評価額が5,000万円の土地で、発掘調査に500万円かかると見込まれるとします。500万円の80パーセントは400万円ですから、評価額は4,600万円ということになります。
ただし、いくつか大事な注意点があります。
まず、この取扱いは財産評価基本通達に書かれていません。 通達に定めのある減額とは性質が違い、裁決で示された考え方にもとづくものです。
次に、要件が厳しいことです。その土地が周知の埋蔵文化財包蔵地であること。そして、発掘調査が実際に指示される見込みがあり、費用の負担が確実であること。 単に区域の中にあるというだけでは足りません。隣の土地で実際に遺物が出ている、すでに試掘が終わっていて本調査が避けられない、といった具体的な事情が求められます。
さらに、その土地の前の道路に付けられた路線価が、埋蔵文化財のことを考慮していない水準であることも必要です。
つまり、使える場面は限られますが、当てはまれば効果は小さくないということになります。
遺跡は、売るときには重荷になり、相続するときには評価を下げる材料になる。同じ土地なのに、場面によって意味が裏返ります。税金というのは、そういうところがあります。
経営者の方に、ひとこと
会社で土地を買って何かを建てる計画がある方は、契約の前に、その土地が埋蔵文化財包蔵地かどうかを確認しておいてください。市町村の窓口で、地図を見れば分かります。手間は三十分もかかりません。
三芳町のように調査の実績が多い地域では、該当する可能性は低くありません。確認せずに買って後から調査が必要になれば、工期は数か月延び、調査費用は自己負担になります。資金の計画が丸ごと狂います。
土地を相続された方、これから相続される見込みのある方も、一度確認する価値があります。該当していれば、評価を見直せる可能性があります。
そして、土地を売る予定のある方。調査費用を誰が負担するのかを、口約束で済ませないでください。書面に残っているかどうかで、後の税金が変わります。
どれも、先に知っていれば手が打てる類いの話です。
五千年の先輩
柵の前からなかなか離れないうちの子を、少し引っ張って家に向かいました。
五千年前、同じ場所を歩いていた人も、犬を連れていたかもしれません。縄文時代にはすでに犬が人と暮らしていて、丁寧に埋葬された例も見つかっているそうです。イタリアン・グレーハウンドのような細い足ではなかったでしょうが、一緒に歩いていたことは確かです。
そう考えると、この道を犬と歩くという行為には、ずいぶんと長い歴史があることになります。
調査が終わったら、またここは更地に戻って、誰かの家が建つのだと思います。そのときにはもう、地面の上には何も残っていないかもしれません。それでも、ここに人が暮らしていたという記録は残る。そういう仕組みになっているわけです。
明日の朝も、同じ道を歩きます。
土地や相続に関してご心配な点がありましたら、お気軽にご相談ください。犬の話でも構いません。
※本記事は執筆時点の情報にもとづく一般的な解説です。発掘調査の費用負担や手続きの運用、固定資産税の土地の区分の判断は自治体によって異なります。相続税の評価についても、個別の事情によって取扱いが変わりますので、実際のご判断にあたってはお近くの税理士にご相談ください。
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